MAI 2018

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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : ce qui change lors de la prochaine campagne déclarative

L’IFI, qui remplace l’ISF à compter du 1er janvier 2018, constitue une grande nouveauté  de la campagne déclarative d’IR qui vient d’être lancée. En effet, si de nombreuses modalités d’application de l’IFI sont empruntées à l’ISF, le changement notable réside dans le caractère immobilier des biens et droits soumis à l’impôt.

L’IFI emprunte à l’ISF…


Le 1er janvier de l’année demeure la date du fait générateur de l’impôt. C’est à cette date que le contribuable doit se placer pour apprécier :

  • la composition et la valeur de son patrimoine ; 
  • la composition de son foyer fiscal¹. Font ainsi l’objet d’une imposition à l’IFI les personnes physiques et les couples mariés, les partenaires de PACS, les concubins notoires. Dans tous les cas, sont pris en compte les biens des enfants mineurs dont le redevable a l'administration légale ; 
  • sa domiciliation (en France ou hors de France). En effet, seules les personnes fiscalement domiciliées en France sont imposables sur leurs biens mondiaux ; 
  • les dettes qui existent.

L’exonération au titre des biens professionnels et l’exonération partielle des propriétés de bois et forêts et des parts de GFA sont maintenues.


Enfin, seul le patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieur à 1,3 million d’euros est imposable. Toutefois, les contribuables qui dépassent ce seuil ne seront pas taxés sur la fraction de cette valeur qui n’excède pas 800 000 €. En effet, le barème applicable demeure identique :

tableau ISF

 

Seule la réduction d’impôt pour dons est maintenue à l’identique. La réduction d’ISF pour souscription au capital de PME est supprimée. Toutefois, les versements ouvrant droit aux réductions d’ISF pour souscription au capital de PME effectués entre la date limite de dépôt des déclarations ISF dues au titre de l’année 2017 et le 31 décembre 2017 sont imputables, dans les conditions habituelles, sur l’IFI qui sera dû au titre de l’année 2018.

 

…Mais les différences entre les deux impôts  sont essentielles


La nature immobilière des biens ou droits imposables mais aussi leur évaluation sont les points essentiels de l’IFI.


Les actifs immobiliers imposables


L’assiette taxable comprend tous les droits et biens de nature immobilière détenus directement par le redevable mais aussi les titres de sociétés à hauteur de la valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par ces sociétés.

 

Attention au mode de détention de certains droits immobiliers. Sont également des actifs immobiliers imposables :

  • la valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables et des contrats de capitalisation représentative d’actifs immobiliers imposables ; 
  • les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou de location-accession.

ISF IFI

 

Les actifs immobiliers exclus


Les participations minoritaires sont exclues de l’assiette de l’IFI afin de tenir compte de la situation des actionnaires minoritaires. Ainsi, ne sont pas pris en compte dans l’assiette les titres de sociétés exerçant une activité

opérationnelle², excluant ainsi les SCI, dont le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les autres personnes de son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote.


Lorsque des actifs immobiliers sont détenus via des sociétés, il convient de déterminer la fraction de la valeur de ces parts qui représente des biens ou droits immobiliers imposables. Pour autant, ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette valeur les actifs immobiliers détenus :

  • directement par une société et affectés à son activité opérationnelle (immeuble d’exploitation par exemple) mais aussi les actifs immobiliers détenus indirectement lorsque ceux-ci sont affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient³. Il en serait notamment ainsi de l’immeuble détenu par la filiale opérationnelle d’une holding et affecté à son activité opérationnelle ;
  • directement ou indirectement (chaîne de participation) par une société dès lors que le bien est affecté à l’activité opérationnelle d’une société du groupe lorsque l’activité de la société dans laquelle le redevable détient directement ou indirectement des titres est une société opérationnelle⁴. Sont donc neutralisées toutes les mises à disposition intra-groupe sous réserve que les biens soient affectés à une activité économique. Cette disposition peut donc concerner la filiale foncière d’un groupe qui met son actif à disposition de sa mère ou de ses sœurs.

 

Remarque

Les actifs qui ne sont pas exclus de l’assiette de l’IFI peuvent toutefois être exonérés au titre des biens professionnels selon des modalités quasi identiques à celles de l’ISF.

Attention, pour la valorisation des parts ou actions, ne sont pas prises en compte les dettes contractées dans un but principalement fiscal, directement ou indirectement, par une société auprès de son associé, un membre de son groupe familial ou encore une société contrôlée par l’un d’entre eux. Les commentaires de l’administration sur ces dispositions anti-abus seront les bienvenus.

Les règles d’évaluation


Pour déterminer la valeur des titres représentative des biens immobiliers détenus via une société, il est appliqué à la valeur vénale de ces titres un coefficient de taxation qui correspond au rapport entre :

  • la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables ;
  • et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.

Les obligations déclaratives


Les biens taxables sont à déclarer sur la déclaration 2042IFI, nouvelle annexe à la déclaration de revenus n° 2042. La déclaration devra donc être déposée dans les mêmes délais en fonction du département de résidence du contribuable.


Le montant à payer de l’IFI est communiqué sur un avis séparé, avec une date limite de paiement pour cette année au 17 septembre 2018.

 

Olga Condé

Responsable fiscal et droit des sociétés d’Infodoc-experts.

 

1. La notion de foyer fiscal au sens de l’IFI diffère de celle retenue en matière d’impôt sur le revenu.

2. Il s’agit des sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (CGI, art. 966).

3. CGI, art. 965, 2°a.

4. CGI, art. 965, 2° b.

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