JUILLET-AOUT 2018

SIC N° 375

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JUILLET-AOUT 2018

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Promotion immobilière  : des précisions bienvenues

Si la qualification comptable des contrats de vente en l’état futur d’achèvement des promoteurs immobiliers a été fixée (PCG, art. 622-1), il n’en demeure pas moins que les pratiques de ce secteur suscitent des interrogations quant à leur traduction dans les comptes.
A ce titre, la commission commune CNCC/CSOEC de Doctrine comptable, dont les membres sont des experts-comptables et des commissaires aux comptes, est le réceptacle de nombreuses questions auxquelles elle répond grâce à son analyse et son expertise des textes. Ses réponses relèvent de la doctrine comptable. Voici un focus sur des problématiques propres à l’activité de promotion immobilière.
Frais engagés dans le cadre de contrats VEFA

Prise en charge par le promoteur immobilier de frais qui incombent à l’acheteur

Il n’est pas rare que le promoteur, afin de faciliter l’acte d’achat, prenne en charge des frais qui normalement incombent à l’acheteur, tels que des frais de notaire ou des frais engagés par l'acheteur pour trouver et mettre en place son financement. Comment traduire comptablement ces opérations  ? Doivent-ils être incorporés au coût du programme, comptabilisés en tant que remise commerciale ou encore en charges de l’exercice selon leur nature  ?

Pour la commission, il s’agit d’une réduction sur le prix de vente du lot, car le prix de vente acté dans l’acte de réservation, puis dans l'acte authentique de vente, tient compte de ces éléments dans le prix négocié contractuellement entre le vendeur et l’acheteur. Le prix du contrat correspond donc à la rémunération nette du promoteur. En conséquence, ces frais normalement supportés par l'acheteur mais pris en charge par le promoteur à titre commercial sont comptabilisés en moins du chiffre d’affaires (EC 2017-25, mars 2018).

 
Coût de production des programmes immobiliers

Pour rappel, le coût de production des stocks comprend, entre autres, l’affectation systématique des frais généraux de production, fixes et variables, encourus pour transformer les matières premières en produits finis (PCG art. 213-32). Quant aux coûts administratifs, ils sont exclus du coût de production des stocks, à l’exception des structures dédiées (PCG art. 213-31).

 

Prise en compte de pénalités dans le coût de revient de l’opération immobilière

Dans le cas exposé à la commission, le promoteur avait dû payer des pénalités financières, fixées au préalable contractuellement par les parties, au titre du paiement tardif de l’acquisition du foncier. Cette charge financière peut-elle être incorporée au coût du programme immobilier ?

 

L’analyse de la situation conduit à conclure que la pénalité convenue entre les parties est un élément de négociation de la transaction. En effet, le promoteur souhaite obtenir absolument ce foncier, quitte à payer des pénalités financières pour retard de paiement dû à son manque de financement au moment de l’acte de vente. S’agissant d’une charge financière, le promoteur peut selon l'option qu'il a prise pour comptabiliser les frais financiers (PCG art. 213-9), soit l’incorporer au coût de production du programme immobilier, soit la comptabiliser en résultat financier (EC 2017-26, mars 2018).

 

Prise en compte de pénalités fiscales dans le coût de revient de l’opération immobilière

Dans le cas où le promoteur aurait payé des pénalités fiscales pour paiement tardif de la TVA ou des taxes d’urbanisme dans le cadre d’un programme immobilier, celles-ci ne peuvent pas être incorporées à son coût car il s’agit de frais administratifs qui par définition ne sont pas incorporables au coût de production des stocks (EC 2017-26, mars 2018).

 

Prise en compte d’une indemnité versée par un promoteur au futur gestionnaire de la résidence services au titre de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage

Dans le cadre d’un programme de construction de résidence services, un promoteur s’engage à verser des indemnités de prise à bail au futur gestionnaire de la résidence se décomposant, par quote-part, entre l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, le lancement commercial de l’opération et un fonds de concours.

L’assistance à la maîtrise d’ouvrage consiste en des prestations de conseil (adéquation du projet par rapport au marché, aménagement des locaux, fixation des conditions de l’offre aux investisseurs…). La quote-part de l’indemnité liée à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage doit-elle être comprise dans le coût de revient du programme immobilier ? La réponse est affirmative car elle correspond à une prestation de conception et d’assistance technique directement rattachable au programme immobilier (EC 2017-27, mars 2018).

 

Prise en compte d’une indemnité versée par un promoteur au futur gestionnaire de la résidence services au titre d’un fonds de concours

Dans le cadre de ce même programme de construction de résidence services, le promoteur s’engage à verser une indemnité s’apparentant à un fonds de concours. L’objectif est d’aider à financer le besoin en fonds de roulement du gestionnaire, notamment dans les premiers mois de son activité. En effet, le gestionnaire de la résidence a l’engagement de verser des loyers vis-à-vis des acquéreurs des lots, quand bien même les logements en cause n’auraient pas trouvé de locataires. Cette indemnité doit-elle être incorporée au coût de production du programme immobilier  ?

 

La commission estime que cette indemnité contribue à la réalisation de l’opération puisque cet élément est essentiel dans l’acceptation de la conclusion du bail par le gestionnaire car il lui permet de couvrir en partie le coût de la vacance des lots. D’une manière plus générale, cet élément concourt à la réalisation globale de l’opération (EC 2017-27, mars 2018).

 

Modalités de calcul du prix de revient des lots vendus d’une résidence services

Dans un programme immobilier de résidence services, il existe des parties privatives réservées aux investisseurs et des parties collectives (accueil, salle de restauration, lingerie…) généralement cédées au gestionnaire pour un euro symbolique en tant que supports de son activité. Pour le calcul du coût de revient des lots vendus, doit-on le calculer sur la base des m2 de l’ensemble immobilier, y compris les m2 affectés aux parties collectives ou doit-on exclure ces derniers ?

 

 

Exemple
Soit une résidence services d’une construction de 700 m2, dont 200 m2 correspondent à des parties collectives. 10 lots de 40 m2 ont déjà été vendus (soit 400 m2).
Deux bases de calcul possibles pour déterminer le coût de revient des lots vendus  :
- 400/700 m2 soit 57 %  ;
- 400/500 m2 soit 80 % .

Pour la commission, qu’elles deviennent la propriété du gestionnaire ou de la copropriété, les parties collectives sont indissociables de l’exploitation de la résidence services. La pratique qui consiste à répartir le prix de revient de la construction sur l’ensemble des m2 au prorata des m2 vendus est donc acceptable. Elle n’exclut pas non plus la possibilité de ne pas prendre en compte les parties collectives (EC 2017-27, mars 2018). S’agissant d’une modalité du calcul du prix de revient d’une production, le promoteur devra préciser la méthode retenue dans l’annexe.

 

Véronique Collard
Directrice des études comptables au Conseil supérieur

 

 

Cet article constitue un résumé des positions récentes de la Commission commune de Doctrine comptable. Les réponses données dans ce cadre sont émises sur la base des seules informations fournies par les demandeurs. Pour obtenir l’intégralité du contenu des réponses, se reporter aux sites du CSOEC et de la CNCC.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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